Уплотнительная застройка, или кто снижает стоимость наших квартир

Новые строения на уже обжитой территории, будь то жилые дома или социально-коммерческие объекты (гаражи, магазины, административно-офисные здания и т.п.) не только сжимают жизненную среду микрорайонов, но и влияют на рыночную стоимость наших квартир. Представте себе, что еще недавно квартира окнами выходившая на зеленый сквер со скамейками и детской площадкой могла быть продана на 5 – 6 тысяч долларов дороже, чем теперь, когда «под носом» автостоянка уплотнительного дома. Дело не только в том, что стало меньше солнца, меньше воздуха, а больше шума и людей. Дело еще и в том, что у нас из кармана вытянули изрядную сумму денег. Если карманный воришка нас обчистил на 2-3 тысячи рублей, он уголовник и вполне может сесть в тюрьму. Это всем понятно. Но как так происходит, что в случае с уплотнительной застройкой мы теряем десятки, сотни тысяч рублей и совершенно нет виноватых? Как вернуть эти деньги? Или как их не потерять?

Как известно на стоимость квартиры влияют многие факторы. Прежде всего качество квартиры (площадь, этаж, тип дома, наличие балкона и т.п.). Вторая группа факторов характеризует местоположение (район города, транспортная доступность, близость промышленных объектов или парков и т.д.). Третья группа факторов охватывает непосредственное окружение и прилегающую к дому инфраструктуру. Зачастую третья группа факторов может стать важнейшим параметром при сравнении того или иного варианта приобретаемого жилья. При подборе квартиры не лишним было бы сделать список важных для вас критериев качества ближайшего окружения жилья. Например расположение поликлиники (детской и взрослой), расположение продуктовых магазинов и аптек, организованных парковок автотранспорта, скверов и детских площадок, мест выгула собак, баров, кафе и т.п.). Список может быть довольно большой и значительно отличаться у разных покупателей. Это достаточно известный и распространенный подход при выборе квартиры. Гораздо реже покупатели оценивают нагрузку на территорию в тех местах, где подбирается жилье. Что это значит? 

Каждому человеку необходимо определенное жизненное пространство. Понятно, что это очень индивидуально, тем не менее, градостроительная наука уже достаточно давно пытается определить некий средний норматив необходимой территории для среднестатистического горожанина. Такой показатель был получен и был определенным образом государством утвержден. Для пытливых читателей даю ссылки на соответствующие документы (1, 2). 

Для города СПб эти документы предусматривали 400 – 600 человек на один гектар селитебной территории. Цифры эти ориентировочные и приблизительные, но они очерчивают допустимые уровни нагрузки на территорию (плотность застройки). На этой площади должны разместиться жилые дома, объекты коммунальной и социальной инфраструктуры, внутриквартальные проезды с автостоянками, газоны, контейнерные площадки и т.д. и т.п. Дело архитекторов безопасно, удобно и красиво распланировать застраиваемую территорию. Кроме того, архитекторы-генпланисты рассчитывают количество и определяют тип и местоположение более крупных объектов социальной инфраструктуры: школ, поликлиник, отделений милиции, пожарных депо и т.п. Если встраиваемые в существующие кварталы дома приводят к значимому повышению нагрузки на территорию, эта застройка рассматривается как уплотнительная.
Я не рассматриваю в данной статье социальные, санитарные и экологические проблемы создаваемые уплотнительной застройкой. Не рассматриваю снижение уровня безопасности и аварийной устойчивости жилых территорий и возможные эстетические потери. Рассматриваю только денежный аспект. Только наша с вами капитализация (совокупная стоимость нашей собственности).
Чем опасна для нашего кошелька уплотнительная застройка? Гипотетически уплотнительное строительство может привести и к росту стоимости окружающей недвижимости, но на практике подобные факты мне не известны. Как правило, «уплотниловка» снижает качество нашего жилья. При этом не у всех квартир в микрорайоне или квартале одинаково. Непосредственно соседствующие дома получают полную сумму негативного воздействия на цену. Дома, которые удалены, часть ее. В ряде случаев не сразу становится понятной мера влияния встроенных домов на отдаленные от них квартиры. Однако такое воздействие существует, даже если тень от высотного дома не падает на ваши окна. 

Какие виды негативного воздействия непосредственно влияют на цену окружающих квартир? Перечислю только основные: увеличение выше нормативного количества жителей в квартале, с соответствующим снижением рекреационных функций жилой застройки; загруженность детских учреждений; загруженность медицинских, социальных и коммунальных учреждений; повышение транспортной опасности на внутриквартальных проездах; ухудшение транспортной доступности; уменьшение площади зеленых насаждений и площадок для отдыха; ухудшение санитарного и экологического состояния; необходимость тратить больше ресурсов на поддержание порядка на территории; повышение нагрузки на инженерные сети и увеличение риска сбоев и аварий на сетях; изменение уклада жизни населения и др. Необходимо уточнить, что перечислены только наиболее заметные универсальные отрицательные факторы, для каждого конкретного покупателя добавятся еще его индивидуальные предпочтения и ограничения.

В практике оценки рыночной стоимости квартир существует специальный расчетный инструментарий позволяющий определить меру снижения качества жилья вызванного уплотнительной застройкой по отношению к среднерыночному уровню. Этот инструментарий основан на квалиметрических расчетах. Оценщики недвижимости обычно применяют их в своей текущей работе. Любой горожанин, любой заинтересованный покупатель жилья или продавец может так же воспользоваться ими. Сложность при проведении подобных расчетов вызывает недостаточная обоснованность базы рыночных аналогов и эталонных значений критериев оценки. Это действительно предмет кропотливой и долгой работы, доказательных аргументов, авторитета и настойчивости.
Опыт проведения оценки квартир показывает, что очень часто покупатели не уделяют адекватного внимания нагруженности прилегающей к рассматриваемому дому территории, или недооценивают влияние на будущее проживание построенных в квартале уплотнительных домов, или еще только строящихся рядом, или тех которые проектируются. Цена такого невнимания может составлять до 10 – 15% от стоимости среднерыночного аналога квартиры. Соответственно продавцы квартир так же должны отдавать себе отчет, что появившийся на месте детской площадки «высотник» снизил рыночную стоимость их квартиры как минимум на 150 – 200 тысяч рублей. Особый и, на мой взгляд, достаточно перспективный вопрос это компенсации владельцам квартир за проведенную или планируемую уплотнительную застройку. В самом деле, застройщики выплачивают городу особые средства «на развитие инфраструктуры». Город их активно и полезно использует: что-то строит, проводит фестивали и фейерверки, покупает фонтаны. Почему бы часть этих средств не выплачивать владельцам жилой недвижимости, качество которой при уплотнительной застройке было ухудшено? Или предусмотреть какие то другие компенсационные мероприятия. Например, как это происходит при нарушении против норматива инсоляции жилых помещений, где застройщик обязан расселить пострадавших.
Необходимо заметить, что далеко не всегда владельцы жилой недвижимости доказуемо пострадали от осуществленной рядом с ними застройки. Это предмет тщательного анализа ситуации, и даже в очевидных случаях предполагает непростую и не быструю борьбу за свою собственность.